濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布2024年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)顯示， 2024年濟(jì)南改善需求仍是主流，120平米以上戶型占比住宅網(wǎng)簽面積超6成，其中144平米以上大面積改善戶型占比22.38%。

　　改善需求主導(dǎo)之下，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)了區(qū)域冷熱不均特點(diǎn)。記者調(diào)研了解到，在濟(jì)南東部鳳凰路沿線及周邊，有多個(gè)改善樓盤2024年以來備受市場(chǎng)關(guān)注，2025年會(huì)繼續(xù)加大供應(yīng)量，以150平米及以上大面積段產(chǎn)品為主。

　　沿線周邊樓盤定位南高北低

　　地段位置是定價(jià)重要因素

　　鳳凰路作為貫穿濟(jì)南南北的“大動(dòng)脈”，串聯(lián)起多個(gè)區(qū)域，近幾年隨著產(chǎn)業(yè)的不斷聚集，也成為改善置業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域。2024年，鳳凰路沿線多個(gè)樓盤入市銷售，在產(chǎn)品定位上，以經(jīng)十路為界到工業(yè)北路，自南往北呈現(xiàn)出明顯梯度。

　　位于北側(cè)的建發(fā)雍泉府，產(chǎn)品面積段跨度大，戶型106平米起步，最大面積176平米。項(xiàng)目靠近工業(yè)北路高架，后期鳳凰路高架建成后，與工業(yè)北路高架銜接的大轉(zhuǎn)盤對(duì)于小區(qū)北側(cè)以及東側(cè)業(yè)主影響大，在產(chǎn)品規(guī)劃上最北側(cè)樓棟都是27層高層小戶型面積房源，以106-130平米為主。

　　與雍泉府一路之隔的中電建國譽(yù)鳳啟，整盤面積段有所提升，涵蓋130-196平米等戶型。相較于雍泉府，該樓盤大戶型占比相對(duì)較高，且項(xiàng)目通過打造底商、抬高地勢(shì)等方式保證居住品質(zhì)，考慮到后期鳳凰路高架影響，項(xiàng)目大門從東側(cè)改到了南側(cè)。

　　沿鳳凰路往南，到了工業(yè)南路及以南，保利云上璟譽(yù)、鳳凰路壹號(hào)院、銀豐玖璽城瓏和院，這三個(gè)項(xiàng)目則為高端改善盤。戶型面積150平米起步，總價(jià)400萬起。記者采訪了解到，保利云上璟譽(yù)主力戶型以152平米、177平米為主，均價(jià)26000元/平米；鳳凰路壹號(hào)院主力戶型180平米，單價(jià)在30000元/平米以上；銀豐玖璽城瓏和院主力戶型面積195平米，單價(jià)31000元/平米左右，還有260-450平米更大戶型。

　　2024年12月16日，海信地產(chǎn)競(jìng)得長嶺山地塊。記者探訪了解到，目前地塊已開工建設(shè)，戶型規(guī)劃為128平米、143平米、178平米、228平米，全部為四室戶型，預(yù)計(jì)2025年二季度入市。 據(jù)海信地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，項(xiàng)目價(jià)格預(yù)計(jì)在28000-30000元/平米。

　　這些樓盤在產(chǎn)品定位和戶型設(shè)計(jì)上，充分體現(xiàn)了越往南越靠近經(jīng)十路，交通、配套、資源越聚集，改善屬性越強(qiáng)、價(jià)格相對(duì)越貴。

　　去年集中入市銷售

　　2025年部分樓盤計(jì)劃清盤

　　2024年4月，建發(fā)雍泉府開盤，濟(jì)南市住宅與房地產(chǎn)信息查詢平臺(tái)顯示，目前項(xiàng)目網(wǎng)簽308套。“2025年整盤1071套房源會(huì)全部入市銷售，今年主推143平米四室，精裝均價(jià)19000元/平米左右。”項(xiàng)目置業(yè)顧問告訴記者，2024年下半年的10 月、12月銷售好，主要得益于政策刺激和年底促銷。“首次置業(yè)的購房者比較多，能占到一半以上，地緣改善客戶占10%，大部分是核心區(qū)外溢群體，像漢峪片區(qū)、高新區(qū)等。”

　　去年下半年開始，銀豐玖璽城瓏和院、保利云上璟譽(yù)、中電建國譽(yù)鳳啟、鳳凰路壹號(hào)院陸續(xù)首開。作為濟(jì)南首個(gè)四代宅產(chǎn)品，銀豐玖璽城7期產(chǎn)品瓏和院共1100余套房源，截至目前已網(wǎng)簽200 套左右。“今年3月，我們爭取開放實(shí)景示范區(qū)和實(shí)體樣板間，更好的展示項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)，為購房者增加更多確定性。”項(xiàng)目相關(guān)工作人員表示。

　　在中電建國譽(yù)鳳啟營銷中心，目前在售1號(hào)樓、3號(hào)樓、5號(hào)樓、9號(hào)樓約276套房源，網(wǎng)簽125套，計(jì)劃2025年底清盤。記者了解到，今年3月計(jì)劃推出170平米主力戶型，均價(jià)18200-18700元/平米。

　　保利云上璟譽(yù)2024年9月開盤，目前在售房源349套，已售110套。“一期分東、西兩個(gè)地塊，共586套房源，計(jì)劃2025年底清盤并推出二期。目前還未拿地，產(chǎn)品沒有確定，但大概率也是改善產(chǎn)品。”置業(yè)顧問告訴記者。而于2024年10月首開的鳳凰路壹號(hào)院，150平米戶型基本售罄。據(jù)工作人員介紹，項(xiàng)目目前主推9號(hào)樓180平米戶型，總價(jià)600萬-700萬左右，在前期實(shí)景展示基礎(chǔ)上，接下來將與園林、規(guī)劃等部門溝通配合，對(duì)門前水系進(jìn)行整治提升。（來源 齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn) 高茹 劉萬新）

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